U koopt een appartement in een appartementsgebouw. Er is dan sprake van mede-eigendom voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Hiervoor worden statuten opgemaakt. Deze bestaan uit een basisakte en het reglement van mede-eigendom.
De basisakte omvat een beschrijving van de algemene delen (lift, hal, buitenmuren, ...), de privatieve delen (binnenlokalen en alles wat er bij hoort) en een beschrijving van elke kavel met het aantal aandelen die worden toebedeeld in de gemene delen. Zo bepaalt de syndicus welk bedrag iemand bijdraagt in de gemeenschappelijke kosten. Hoe meer aandelen, hoe meer u betaalt.
Het reglement van mede-eigendom geeft dan weer een gedetailleerd overzicht van de werking, rechten en plichten van elke mede-eigenaar voor de privatieve en gemeenschappelijke delen. Ook de criteria en berekeningswijze voor de verdeling van gemeenschappelijke lasten staat hier in vermeld.
Vanaf 1 januari 2025 betaalt u op de aankoop van een enige eigen woning nog maar 2% registratiebelasting. Dit tarief geldt voor authentieke aankoopaktes die verleden worden vanaf 1 januari 2025.
Het Regeerakkoord van de Vlaamse Regering 2024-2029 vermeldt: “We verlagen de registratierechten van 3% naar 2% voor de enige en eigen woning vanaf 1/1/2025. We kijken hiervoor naar de datum van het verlijden van de authentieke akte.” Het Vlaams Parlement heeft deze maatregel goedgekeurd op 19 december 2024.
Dat betekent dat voor authentieke akten die verleden worden vanaf 1 januari 2025 nog maar 2% registratiebelasting verschuldigd is. De tariefverlaging zal dus ook gelden voor verkopen waarvoor de onderhandse overeenkomst (“compromis”) al vóór 1 januari 2025 ondertekend werd, maar waarvan de authentieke akte pas na die datum verleden wordt.
Bron: Vlaanderen.be
12% registratierechten geldt voor het Vlaams verkooprecht als het basistarief. Voldoet u niet aan de voorwaarden om van de 3% registratierechten te genieten, dan valt u automatisch onder het basistarief. Het 12% tarief is meestal van toepassing bij de aankoop van een tweede verblijf, een handelspand of een garage.
Bron: Cursus BIV Syndicus, Cursus BIV Verkooprechten Vlaanderen.
Uw huidige woning is nog niet verkocht, maar u heeft uw droomwoning al gevonden? Of u bent op zoek en wil de nieuwe woning financieren met de opbrengst van de huidige woning? De vastgoedmakelaars van Axel Lenaerts schat uw woning gratis en vrijblijvend. Zo weet u perfect wat te verwachten tijdens de volgende stap. Want die overgang kan op verschillende manieren verlopen.
Afstemmen van aktes
U hebt een woning gekocht en rekent op de opbrengst van uw huidige woning om die nieuwe te financieren, dan kan u de huidige woning zo snel mogelijk verkopen. Gebeurt dit binnen een paar weken na de ondertekening van de aankoopovereenkomst, dan lukt het om verkoop en aankoop binnen dezelfde timing te laten verlopen. Zo hoeft u geen beroep te doen op een overbruggingskrediet. Onze makelaars hebben ervaring om dit ideale scenario in goede banen te leiden. Vraag dus gerust meer info.
Overbruggingskrediet
Zit er wat tijd tussen de verkoop en aankoop van een woning, dan kan u bij de bank een overbruggingskrediet aanvragen. Dit dekt een deel van de aankoopsom, in afwachting van de verkoop van uw huidige woning. Tijdens de duurtijd van dit krediet hoeft u enkel de interesten te betalen voor de periode dat van dit type lening gebruikt gemaakt wordt. Een ideaal krediet voor korte periodes, dat enkel onder bepaalde voorwaarden wordt toegekend.
Bezettingsvergoeding
U kan ook eerst de huidige woning verkopen en dan pas een nieuwe woonst aankopen. Zo weet u exact welk bedrag u kan spenderen. In de verkoopovereenkomst wordt dan opgenomen dat u nog enige tijd in uw huidige woonst kan blijven, ook na het verlijden van de akte. U huurt dan als het ware uw verkochte woning van de nieuwe eigenaar. Dit is niet altijd mogelijk en moet goed gecommuniceerd worden aan alle betrokken partijen. Uw Axel Lenaerts makelaar werkt dit tot in de puntjes uit zodat u geniet van een zorgeloze overdracht.
De huurovereenkomst eindigt nooit automatisch wanneer u een verhuurd pand koopt. Als (potentiële) koper leest u het huurcontract dus best nauwkeurig na. Let hierbij op de duurtijd van het contract. Is dit een overeenkomst van 9 jaar, dan kan die op elk moment verbroken worden, mits 6 maanden opzegtermijn. Bij een huurovereenkomst van 3 jaar of minder kan dit niet en moet je als nieuwe eigenaar de termijn respecteren.
Deze termijnen gelden enkel wanneer het om een geregistreerd huurcontract gaat of wanneer de huurder er langer dan 6 maanden woont. Als nieuwe eigenaar/verhuurder kan u onder bepaalde voorwaarden een meer soepele opzegtermijn van 3 in plaats van 6 maanden bekomen:
- wanneer u of uw familieleden de woning willen betrekken
- wanneer u grondige verbouwingen wil uitvoeren
- zonder motief, mits betalen van een vergoeding
Let bij het huren van een woonst op 5 kosten:
1. Huurwaarborg
Deze kost bedraagt minstens 3 maanden huur. Dit bedrag wordt bij de start van het huurcontract op een geblokkeerde rekening gestort door de huurder. Na het aflopen van de huur krijgt de huurder dit terug als hij/zij alle plichten uit het huurcontract nagekomen is. Bij eventuele schade wordt dit van de huurwaarborg afgehouden. Meer informatie:vlaanderen.be/de-huurwaarborg.
2. Indexatie
De huurprijs wordt jaarlijks op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst aangepast aan het cijfer van de gezondheidsindex volgens een wettelijk bepaalde formule. Het verzoek van aanpassing moet schriftelijk aan de andere partij gericht worden.
3. Algemene kosten
Deze kosten verschillen van pand tot pand. Dit moet overeenkomen met de werkelijke kosten, maar er kan ook een vast bedrag afgesproken worden. De verhuurder mag altijd bewijsstukken van deze kosten opvragen. Wordt gekozen voor een forfaitair bedrag, dan kan dit in onderling overleg eventueel aangepast worden. Wordt hier geen akkoord bereikt, dan komt de vrederechter tussen om de kosten te berekenen, als werkelijke kost of als forfaitair bedrag.
4. Plaatsbeschrijving
Een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt bij aanvang van de huurperiode. Huurder en verhuurder zijn verplicht om dit samen en in detail op te stellen. Dit moet gebeuren wanneer de woning onbewoond is of tijdens de eerste maand na de verhuring. De plaatsbeschrijving wordt bij het huurcontract gevoegd en mee geregistreerd. Dit document toont aan in welke staat de woning verhuurd werd. Dat is belangrijk aan het einde van de huurperiode. Als huurder geeft u de woning terug in zijn oorspronkelijke staat. Er wordt dan op dezelfde manier een plaatsbeschrijving opgemaakt, ten laatste op het moment dat de huurder zijn sleutels terug geeft.
5. Brandverzekering
Als huurder bent u aansprakelijk voor brand- en waterschade, tenzij u kan bewijzen dat de brand niet door uw schuld is ontstaan. Die aansprakelijkheid telt enkel voor het verhuurde goed. Ook buren kunnen een schadevergoeding vragen, wanneer ze de fout van de huurder kunnen aantonen. Zowel huurder als verhuurder moeten dus een brandverzekering aangaan.
Een huurovereenkomst voor studentenkamers of -studio's wijkt af van huurcontracten voor woningen. In de overeenkomst worden ook de rechten en plichten van de student (huurder) en verhuurder vastgelegd. Deze moeten voldoen aan de bepalingen in het Vlaams Woninghuurdecreet. Zo kunnen Belgische studenten zich niet inschrijven op het adres van hun kot, behalve wanneer ze geen gezin meer hebben en ze niet meer ten laste van hun familie zijn. De Stad Gent biedt hier heel wat duidelijke informatie over aan.
U kan zeker co-housen met vrienden. Van zodra er een domicilie geplaatst wordt door een van de huurders is de voorwaarde om een woning te huren als hoofdverblijfplaats vervuld.
Je kan dit niet zomaar als beroepskost inbrengen. De verhuurder wordt enkel belast op het kadastraal inkomen van het verhuurde goed. Wordt dit als beroepskost ingebracht, dan wordt de verhuurder belast op de werkelijke huurinkomsten en komt die voor onaangename verrassingen te staan. Dit is ook het geval wanneer u andere kosten, zoals energie of internet, inbrengt. Daarom neemt de verhuurder meestal een verbod op in de huurovereenkomst.
Gebruikt u het merendeel van uw woning als beroepsruimte, overleg dan met de verhuurder een hogere huurprijs die het fiscale plaatje dekt. Maar ook de huurprijs kan eventueel opgesplitst worden in een deel privéwoning en een deel bureauruimte/atelier. Een voordelige oplossing voor huurder en verhuurder. Let op dat u bij het opsplitsen 2 aparte prijzen vermeld in plaats van percentages. Laat de huurovereenkomst ook registreren, dat is fiscaal vereist.
Een nieuwbouwappartement of -woning kopen verloopt iets anders dan het kopen van een traditionele woning. Dit gebeurt volgens de strike regels van de Woningbouwwet of Wet Breyne. Deze wet beschermt zowel bouwheer als kopers tegen de verschillende risico's. De aankoop gebeurt in verschillende stappen.
1. Verkoopovereenkomst of aankoop-verkoopbelofte
U heeft uw keuze gemaakt? Top! Dan wordt overgegaan tot een verkoopovereenkomst of een aankoop-verkoopbelofte. In overeenstemming met de Wet Breyne moet die aan enkele strikte voorwaarden voldoen. Uw Axel Lenaerts immomakelaar maakt deze overeenkomst op in samenspraak met uw notaris en de notaris van de bouwpromotor. Uw details, de overeengekomen prijs en enkele andere aanvullingen worden hier in opgenomen en nagelezen door de notarissen en uzelf. Bij de ondertekening betaalt u een voorschot of waarborg van 5% van de totale aankoopprijs, exclusief kosten en btw. Dit bedrag wordt op een derdenrekening van de notaris van de bouwpromotor gestort. Vanaf dat moment is de aankoop officieel. Proficiat!
2. Verlijden van de akte
Zo'n 3 à 4 maanden later ondertekent u de akte op het kantoor van de notaris van de bouwpromotor. Op dit moment betaalt u het grondaandeel van het aangekochte onroerend goed, samen met de eventuele schijven van de reeds uitgevoerde constructie. De waarborg of optieprijs wordt hierbij verrekend. De grond is voortaan officieel van u!
3. Facturatie in schijven
Na de akte factureert de bouwpromotor de constructie in schijven zoals opgenomen in de verkoopovereenkomst. Na een bepaalde schijf zal de architect dit aan de promotor attesteren. De bouwpromotor kan die schijf dan aan u factureren. Zo volgt u enerzijds het bouwproces goed op en betaalt u anderzijds enkel na uitvoering van de betrokken werken.
De bouwpromotor nodigt u in deze fase ook uit om de inrichting te bespreken, zowel technisch (waar komen stopcontacten, waar de douche, ...) als qua afwerking (vloer, keuken, ...).
4. De oplevering
Naarmate de woning afgewerkt wordt, bezorgt de bouwpromotor u een timing voor de oplevering. Spannend! Op dit moment krijgt u de sleutel van uw woonst, maar het is ook de start van enkele belangrijke taken.
- Bij de oplevering wordt een proces-verbaal van oplevering gemaakt waarin alle punten overlopen en genoteerd worden. Dit moet grondig gebeuren en op dat moment moet ook een timing afgesproken worden om eventuele problemen aan te pakken.Vanaf deze datum start een periode van 1 jaar waarin je nog andere problemen kan aanhalen die u initieel niet opmerkte. De bouwpromotor is hier aansprakelijk voor en moet dit in orde brengen. Na 1 jaar volgt dan de definitieve oplevering en bent u als eigenaar zelf verantwoordelijk voor kleine gebreken en problemen.
- Op dit moment start ook een periode van 10 jaar waarin de bouwpromotor en architect aansprakelijk blijven voor grote gebreken en constructiefouten. Dit kunnen, bijvoorbeeld, problemen zijn met de isolatie, riolering, stabiliteit, ...
Dit hele proces is een pak ingewikkelder en uitgebreider dan de aankoop van een bestaand pand. Al heeft een nieuwbouw ook heel wat voordelen:
- Uw pand voldoet meteen aan de laatste normen van isolatie, ventilatie, energie, brandveiligheid, ...
- U kan hier volledig uw eigen stempel op drukken
- U geniet van de 10-jarige aansprakelijkheid van bouwpromotor en architect
- De eerste 10 à 15 jaar hoeft u geen onverwachte kosten te budgetteren
- Uw pand heeft een stabiele herverkoop- of verhuurwaarde
Een lastenboek is een document waarin informatie staat over de kwaliteit en afwerking van een eigendom dat u op plan koopt. Het is een zo volledig mogelijke omschrijving van alle bouwonderdelen, die samen met het bouwplan een geheel vormt voor de bouw van het onroerend goed.
Koopt u op plan, dan koopt u aan een voorafbepaalde prijs waarin een bepaalde graad van afwerking voorzien is. Zo weet u perfect wat u voor dit bedrag ontvangt. Het lastenboek is een document tussen bouwheer en koper en wordt samen met de verkoopovereenkomst ondertekend. Het is juridisch bindend. De koper komt op die manier niet voor verrassingen te staan.
De woning of het appartement kan, indien gewenst, volledig op maat van de klant afgewerkt worden. Hij/zij kan de vloeren, keuken of sanitair zelf kiezen, maar ook het aantal stopcontacten, ... De keuze gebeurt aan de hand van de voorziene budgetten in het lastenboek. Het is een soort shopbudget bij de door de bouwheer aangeduide leveranciers. Wijkt u af van dit budget, moet u het verschil opleggen.
Het lastenboek is met andere woorden een essentieel, informatief en waardevol document om door te nemen wanneer u de aankoop van een woning op plan overweegt.
Een voorlopige oplevering vindt plaats op het moment dat de werken voltooid zijn en u uw intrek in de woning neemt. De bouwheer zal het bedrag van de aankoopprijs opeisen en de periode van 1 jaar start waarin u een grondige controle van de werken kan uitvoeren. Zichtbare gebreken of defecten worden dan gemeld in het proces verbaal van voorlopige oplevering. Gaat het om kleine gebreken, kan u de voorlopige oplvering onder voorbehoud aanvaarden. Bij grote gebreken wordt de voorlopige oplevering uitgesteld. Wanneer u in het pand gaat wonen, wordt verondersteld dat u de voorlopige oplevering stilzwijgend aanvaard hebt.
De definitieve oplevering gebeurt 1 jaar na de voorlopige oplevering en daarin erkent de koper dat de werken goed zijn uitgevoerd. De bouwheer is niet langer aansprakelijk voor zichtbare gebreken, met uitzondering van de gebreken gemeld bij de voorlopige oplevering en gebreken die de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen. Daar is hij vanaf de definitieve oplevering nog 10 jaar verantwoordelijk voor.
Bron: fgov.be.
Een BEN-woning is een bijna-energieneutrale woning. Sinds januari 2021 is dit de nieuwe standaardnorm voor nieuwbouw in Vlaanderen. En zelfs in Europa. Een BEN-woning verbruikt zeer weinig energie door de goede isolatie, zuinige verwarming, ventilatie, koeling en warm water. De energie die nodig is wordt gehaald uit groene energiebronnen zoals een zonneboiler, zonnepanelen, warmtepompen enzovoort. Deze technieken betalen zichzelf op zeer korte termijn terug via uw goedkopere energiefactuur.
Dit zijn de eisen voor een BEN-woning:
- Een E-peil van 30 of lager
- Voldoen aan de EPB-eisen inzake isolatie, ventilatie, ...
- Uw woning moet minstens 15 kWh/m² produceren,
- Een S-peil van 31 of lager
De volledige lijst vindt u op de website van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap.
Een BEN-woning heeft ook fiscale voordelen zoals een vermindering van de onroerende voorheffing gedurende een aantal jaar. Is het E-peil lager of gelijk aan 20 dan wordt u zelfs volledig vrijgesteld van onroerende voorheffing tijdens de eerste 5 jaar.